リゾート会員権の登記実務はこう変わる
新不動産登記法　3/7 スタート

　インターネットによる不動産登記申請の導入を目指して改正された不動産登記法が、2005年3月7日に施行されました。登記申請の手続きは、今後、何年かかけてステップを踏んで変更されていきます。その内容を概略的に捉えた上で、当面、リゾート会員権の売買取引の実務がどのように変わるのかを解説します。

１.新不動産登記法の概要

　今回の不動産登記法改正は、登記申請方法についての変更が重要部分で、インターネットを経由しての不動産登記申請を目指している点に特徴があります。今までの、書類を人が登記所へ持参して申請する方法から、インターネット経由でデータ送信をして申請する方法（電子申請）へと、変更していきます。
※ 既に多くの登記所で、不動産登記簿のコンピュータ化は進んでおり、インターネットでの登記情報閲覧や遠隔地の登記所から登記簿謄本の請求・受領等ができるまでになっています。（一部地域除く）

ステップ１		2005年3月7日全国一斉変更
	①	必要書類の変更：「登記原因証明情報」の必須化
	②	権利書紛失の場合の制度の変更：「事前通知制度」または「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」へ

ステップ２		オンライン申請準備ができた登記所から、順次変更
		（さいたま地方法務局上尾出張所からスタート）
	③	オンライン申請開始
	④	「権利書」交付廃止→「登記識別情報」へ

＜ご参考＞新不動産登記法の概要
　日本司法書士連合会のホームページよりダウンロードできます
　下記ページの　新着情報　「新不動産登記法の概要」
　http://www.shiho-shoshi.or.jp/

２.今回の変更ポイント

　3月７日より変更になった点（1-ステップ１－①・②）について、その詳細を見てみましょう。

①必要書類の変更：「登記原因証明情報」の必須化

　今まで登記を申請する時には、「登記原因証書」を添付するか「登記申請書副本」を提出しなければなりませんでした。「登記原因証書」つまり契約書・領収証などで物権変動の事実関係を経過を詳しく説明しない場合、司法書士が作成した「登記申請書副本」で物件変動の結果を説明した書類を提出することでも、登記申請ができていました。
　ところが、今回の改正で、「登記申請書副本」による申請はできなくなりました。実務上は、物権が変動したことを説明した「登記原因証明情報」で申請をすることになります。そして、物件変動の経過ひとつひとつを履歴通りに登記していくことになります。

この結果、今まで行われていた「中間省略登記」ができなくなります。　中間省略登記とは、例えばA→B→C という売買について、Bを省略して A→C と申請する登記を言います。登記の回数を減らすことでＢの登記費用を節約できました。ところが今回の改正では、登記原因（例：売買）があった通り「登記原因証明情報」を提出しなければならなくなるので、Ａ→Ｃという中間省略登記はきなくなります。物権変動のあった通り、Ａ→Ｂ→Ｃと登記申請をしなければなりません。（偽りの申請をした場合、申請に携わった司法書士や当事者には罰則があります。）

②権利書紛失の場合の「保証書制度」廃止し、「事前通知制度」または「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」へ

　「権利書」を紛失した人がその不動産を売却する場合、従来は保証人を2人立てて行う「保証書制度」で取引が行われてきました。今回の改正で、この制度はなくなり、「事前通知制度」または「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」のいずれかで登記を行うことになります。

	「事前通知制度」
	登記申請があった後、その旨の通知が登記所から「本人限定郵便」で届きます。必ず本人が郵便局に出向いて通知書類を受領し、通知書類に実印を押印して登記所に提出します。これは、登記所が通知を発送した時より2週間以内に行わなければなりません。

	「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」
	登記申請の依頼を受けている司法書士または弁護士が、身分証明書を持参した本人と面談をして本人確認をし、司法書士または弁護士の責任においてその内容を本人確認情報として、登記所へ提出する制度です。

３.リゾート会員権流通市場への影響

　共有制のリゾート会員権の場合、会員権に不動産の共有持分または準共有持分が含まれ、その移転登記があるため、今回の改正を踏まえた実務の変更が必要になります。
　特に実務上問題になるのは、１-①必要書類の変更：「登記原因証明情報」必須化で、具体的には次のような変更と問題が発生すると思われます。

①追加書類の提出

　まず、契約・名義変更書類に加えて、「登記原因証明情報」となる司法書士が用意した書類に、売主と買主の記名・押印が必ず必要になります。流通業者が入った売買の場合、契約書や名義変更書類とともに業者からご案内があります。

②中間省略登記ができなくなることによる問題点

　買取再販を行う流通業者の場合、業者に買取契約についての登記費用の負担が発生します。
上記中間省略登記の例：現会員Aさん→B業者→新会員Cさんという売買について

	従　来	現会員Aさん→新会員Cさん　と登記Ｂ業者に登記を移転しなくても良かったので登記費用を節約できた
	改正後	現会員Aさん→B業者　B業者→新会員Cさん　と2回登記Ａ→Ｂの登記費用はＢ業者が負担する

従って、Ｂ業者の1取引におけるコストが上がることになります。また、登記簿にＢ業者が記載されることにより、Ｂ業者が今までは節約できていた不動産取得税の負担も発生すると予測されます。
　このコストアップは、中抜き利益に転嫁せざるを得ないと推測されます。すなわち、各業者間での価格競争がある以上、Ｃさんへの再販売価格に上乗せすることは難しいため、現会員Ａさんから今までより安く買い取ろうとするのではないかと推測されます。
　一方、仲介（ＡさんとＣさんの売買契約、業者Ｂは立会人となる取引の態様）の場合、登記申請は従来と同じＡ→Ｃで、変更がありません。

　また、何らかの理由で登記が会員に移転しておらず、登記名義人が募集したクラブ母体のままになっている場合があります。この会員権を売買する場合、クラブ母体Ａ会社から現会員Ｂさんへ登記を移転した上で、新会員Ｃさんへ移転登記をしなくてはならなくなります。この現会員Ｂさんへの移転登記費用は、Ｂさんの負担になると思われます。

2005.3

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